Wat kost een dakopbouw?

Wat er in dit artikel staat

Waarom wij geen vanaf-prijs noemen

Een vanaf-prijs is bijna altijd de prijs van de goedkoopst denkbare uitvoering op de gunstigst denkbare woning. Hij is technisch niet gelogen en praktisch nooit van toepassing. Wie op zo'n bedrag rekent en er later dertig procent bovenop krijgt, voelt zich terecht bekocht — ook als elke post op de eindafrekening klopt.

Wat wél kan: laten zien uit welke posten het bedrag is opgebouwd en welke daarvan bij uw woning zwaar of licht uitvallen. Dan kunt u zelf inschatten waar u zit, en kunt u twee offertes naast elkaar leggen zonder appels met peren te vergelijken. Dat is wat dit artikel doet.

In de configurator gaat het nog een stap verder: daar stelt u uw eigen dakopbouw samen en ziet u bij elke keuze wat die met het bedrag doet. Dat is geen offerte maar het is wel een richtprijs die bij úw samenstelling hoort, inclusief montage.

Uit welke posten een dakopbouw bestaat

Een dakopbouw is geen product maar een verbouwing, en dat betekent dat er zeven of acht partijen aan te pas komen. Hieronder de posten in de volgorde waarin ze in het werk voorkomen, met per post waar het verschil vandaan komt.

Niet elke post komt bij elke woning voor. Constructieve versterking en een zware kraanopstelling zijn de twee die het vaakst voor een onaangename verrassing zorgen, en allebei zijn ze vooraf vast te stellen.

De drie keuzes die het meeste uitmaken

Van alle keuzes die u maakt, zijn er drie die het bedrag echt bewegen. De rest is verfijning.

• Komt er een badkamer in? Dat is de duurste enkele beslissing. Water naar boven, afvoer naar beneden, ventilatie naar buiten en een vloer die waterdicht moet zijn — het raakt vier vakgebieden tegelijk. Een dakopbouw met alleen slaapkamers is een wezenlijk ander project.
• Wat zit er onder het dak? Een betonnen verdiepingsvloer met gemetselde bouwmuren is berekend op belasting van bovenaf. Een houten balklaag uit de jaren twintig of dertig is dat niet, en dan komt er een constructieve oplossing bij die zo maar een vijfde van de begroting kan zijn.
• Hoe komt het materiaal boven? Een brede straat met ruimte voor de kraan dicht bij de gevel is licht en goedkoop. Een smalle straat met auto's aan één kant betekent een grotere kraan die verder weg staat, en soms een tijdelijke verkeersmaatregel.

Wat opvalt: geen van deze drie gaat over smaak. Het zijn alle drie eigenschappen van uw woning en uw straat, en ze zijn alle drie vooraf vast te stellen. Dat is precies waarom wij bij het opmeten eerst hiernaar kijken en pas daarna naar kleuren.

Staat uw situatie hier niet bij? Bel gerust even: 06 83 90 21 92. Twintig minuten aan de telefoon en u weet of het bij u kan — ook als u verder niets afneemt.

Wat de afwerking doet met de prijs

De gevelafwerking is de keuze die u het meest ziet en die commercieel het vaakst wordt overschat. Het verschil tussen de goedkoopste en de duurste afwerking is reëel, maar het is zelden de post die een begroting laat ontsporen — dat doen de constructie en de bereikbaarheid.

Wel is er een verband dat mensen vaak missen: metselwerk is niet alleen duurder in materiaal en arbeid, het is ook zwaarder. Op een woning waar de constructie al krap is, kan de keuze voor metselwerk de versterking duurder maken dan de afwerking zelf. Keralit en houtlook zijn in dat opzicht vriendelijker.

Welke afwerking bij uw woning past, hangt uiteindelijk minder af van uw smaak dan van de bestaande gevel en van wat de gemeente in uw straat toestaat. In een beschermd stadsgezicht is de vraag niet wat u mooi vindt maar wat er past; in een naoorlogse wijk met een herhalend straatbeeld is er meestal veel meer ruimte.

Waar u wel en niet op moet besparen

Er zijn posten waarop besparen verstandig is en posten waarop het zich binnen vijf jaar wreekt. Het verschil zit erin of u iets later nog kunt aanpassen.

• Wel besparen: binnenafwerking. Casco opleveren en zelf stukadoren, schilderen en de vloer leggen scheelt reëel geld, en u kunt het doen wanneer het uitkomt.
• Wel besparen: de afwerking een klasse eenvoudiger. Keralit in plaats van metselwerk is een verdedigbare keuze die vaak ook constructief helpt.
• Niet besparen: isolatie. Een dakopbouw is de bovenste verdieping van het huis; wat u daar aan isolatie bespaart, betaalt u de rest van uw leven aan verwarming en aan een slaapkamer die in juli niet te gebruiken is.
• Niet besparen: het constructieve onderzoek. Dat is de goedkoopste post in de hele begroting en de enige die voorkomt dat u halverwege ontdekt dat het anders moet.
• Niet besparen: ventilatie. Een goed geïsoleerde opbouw zonder fatsoenlijke ventilatie geeft binnen een jaar vocht, en dat repareren kost meer dan het systeem had gekost.

Twee offertes naast elkaar leggen

Als u meerdere offertes heeft, is het verschil zelden de winstmarge. Meestal zit het in wat er níet in staat. Loop deze punten langs voordat u op het eindbedrag kijkt:

• Staat de constructieve versterking erin, of staat er "indien noodzakelijk, in nader overleg"? Dat laatste is een open eind.
• Is de kraan inbegrepen, inclusief een eventuele verkeersmaatregel?
• Wordt er casco of woonklaar opgeleverd, en wat valt daar precies onder?
• Zitten de vergunningaanvraag en het tekenwerk erin?
• Wie voert af, en is de afvoer van sloopmateriaal meegerekend?
• Welke isolatiewaarde is aangehouden, en welke ventilatie?

Een offerte die op al deze punten concreet is, mag best hoger uitvallen dan een die dat niet is. Het verschil is dan namelijk geen prijsverschil maar een verschil in wat u krijgt.